12.10.2018

Концепция расчета арендной платы в ближайшее время может кардинально измениться. Депимуществом Югры разработан проект постановления Правительства ХМАО – Югры, предусматривающий порядок исчисления арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков. Проектом задуман переход от действующей методики с существующей системой понижающих коэффициентов к рыночной стоимости.

Как поясняют разработчики проекта, ставки по арендной плате длительное время не пересматривались. Еще одним поводом к изменениям стали массовые оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

В рамках оценки регулирующего воздействия проекта Сургутская ТПП выразила свою отрицательную экспертную оценку. Есть несколько факторов, не позволяющих на данный момент, просчитать экономические последствия принятия проекта постановления.

В 2019 году запланировано проведение государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (кадастровая стоимость влияет на налогооблагаемую базу по налогу на имущество организаций), а в 2021 году будет государственная кадастровая оценка земельных участков, при этом изначальная редакция проекта предусматривала переходный период до 1 января 2022. Учитывая то обстоятельство, что арендная плата согласно положениям рассматриваемого проекта может определяться в т.ч. от кадастровой стоимости, провести финансовый анализ изменения арендных обязательств объективно невозможно. В основу проекта легли действующие федеральные правила определения арендной платы, в том числе полностью продублированы ставки аренды (от кадастровой стоимости для земельных участков, предоставленных без проведения торгов) без расчета финансово-экономического обоснования их применимости для нашего региона.

Проведение рыночной стоимости права аренды земельного участка каждый раз при заключении договора создает для потенциального арендатора непредсказуемую ситуацию, поскольку до этого момента ему не известна сумма арендной платы. Существующая инвестиционная привлекательность округа будет разрушена, поскольку инвесторы не смогут просчитать заранее свои расходы, прежде чем «зайти в инвестпроект».

Редакция проекта в настоящее время активно обсуждается на различных площадках с участием органов как окружной власти, так и местной. На заседании межведомственной рабочей группы , состоявшемся 27 сентября 2018 года, позиция муниципальных образований так же не была однозначной. Половина муниципалитетов выступили против предлагаемых изменений, мотивируя это также невозможностью рассчитать размер поступлений от арендной платы. Закономерно встает вопрос о формировании бюджета муниципалитета. Разработчиками были озвучены возможные послабления в части установления переходного периода: до окончания срока действия уже заключенных договоров аренды. Также ставки для недропользователей предлагается сохранить в действующем варианте.

На заседании координационного совета по развитию малого и среднего предпринимательства при Администрации города Сургута 2 октября 2018 г. данный вопрос также выносился на обсуждение. Представителями Администрации города была озвучена информация о возможном росте арендной платы в 17 раз, если расчет проводить по рыночной стоимости. Средний рост прогнозируется в 7 раз, наименьшее значение – в 5 раз. При этом муниципалитету потребуется проведение порядка 900 оценок рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Владимир Болотов, Председатель Совета Сургутской ТПП:

«Принятие проекта может привести к ряду последствий. Необходимо осознавать, что для ряда целевых видов использования земельных участков отсутствует рынок, можем получить очень сильное расхождение до 30 – 40% от разных оценщиков. По нашим оценкам, рост составляет от 50% аренды земли. Сейчас Департамент государственной собственности Югры активно собирает предложения по проекту. К сожалению, степень участия в процессе публичного обсуждения иных землепользователей, за исключением крупных предприятий Сургутнефтегаз, Газпром, очень низкая. Для того, чтобы доказать округу что переход к предлагаемой модели может повлечь ситуацию, аналогичную 2009 году (многократный рост арендной платы), что вызвало коллапс местного бюджета, т.к. неплатежи достигали 80 %, и только 1,5 года усилий по корректировки позволили нивелировать рост. Важно в сегодняшней ситуации каждому предпринимателю применить на свой земельный участок рассматриваемый проект, т.к. изменения коснуться всех без исключений».

 В этой связи рекомендуем землепользователям по возможности провести рыночную оценку права аренды земельного участка в целях установления размера увеличения арендной платы. Данные сведения необходимы для обоснования отрицательной позиции предпринимательского сообщества по предлагаемым изменениям. Представляется возможным заблокировать принятие проекта, в случае если будет представлена информация о массовом и резком увеличении размера арендной платы, поскольку по вполне объективный причинам для хозяйствующих субъектов принятие проекта повлечет ухудшение их экономической деятельности.

Все предложения, замечания и экономические расчеты по проекту можно направлять в адрес Сургутской ТПП: star@tppsurgut.ru, tpp@tppsurgut.ru до 15 октября 2018 г.

Контактное лицо от Сургутской ТПП: Билль Ольга Олеговна, (3462) 550 320, каб. 202

Проект постановления

Пояснительная записка