Белоярский район

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра

Официальный сайт

органов местного самоуправления

Защита прав потребителей

22.03.2021

Долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Что такое долевое строительство?
Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.
Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России 

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

Договор с застройщиком
Договор эскроу
Договор с застройщиком
dolevoe_stroitelstvo_02.png
Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?
Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

Стоит проверить, входит ли банк в число уполномоченных на финансирование долевого строительства. Их реестр есть на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы
Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.
Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.

Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы
Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.

Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Что делать, если застройщик обанкротился?
dolevoe_stroitelstvo_04.png
Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут. В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий. Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?
Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

До 27 июня 2019 года большинство застройщиков страховали свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях. Если застройщик был признан банкротом и вы предъявили его страховщику требование о выплате возмещения до этой даты, вам вернет деньги страховая компания. С 27 июня обязательства строителей перед дольщиками гарантирует Фонд защиты прав участников долевого строительства — именно к нему нужно обращаться в случае банкротства застройщика.

Особенности процедуры банкротства застройщика:

Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.

Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.

Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.

При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.

Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?
Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».
Возврат к списку

Защита прав потребителей — это комплекс мер, реализуемых администрацией Белоярского района, направленных на регулирование отношений, возникающих между потребителем (физическим лицом, приобретающим товар или услугу для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) и субъектом предпринимательской деятельности — изготовителем, исполнителем, продавцом и включающих в себя: установление конкретных прав потребителей; формы возможных нарушений прав и механизм их защиты; ответственность за нарушение прав потребителей.

CПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ

Получить консультацию по вопросам защиты прав потребителей, в том числе:
об отношениях, регулируемых законодательством о защите прав потребителей;
о правах и обязанностях потребителей;
о правах и обязанностях продавцов (изготовителей, исполнителей, импортеров, уполномоченных организаций и уполномоченных предпринимателей, владельцев агрегаторов информации о товарах, услугах);
о необходимых действиях по реализации и защите прав потребителей в досудебном порядке;
о порядке составления и предъявления законных требований потребителей;
о сроках удовлетворения требований потребителей;
об ответственности за нарушение прав потребителей;
об органах, осуществляющих федеральный государственный надзор в области защиты прав потребителей и контроль за качеством и безопасностью товаров (работ, услуг) в отдельных сферах потребительского рынка;
практические рекомендации по составлению претензии, иных документов правового характера,
можно обратиться в Отдел развития предпринимательства администрации Белоярского района: 628162, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Белоярский, ул.Центральная,9 1 этаж
График работы:
понедельник: с 09-00 до 18-00 часов;
вторник – пятница: с 09-00 до 17-00 часов;
обеденный перерыв: с 13-00 до 14-00 часов;
суббота, воскресенье, нерабочие праздничные дни - выходные дни.  Телефон: 8(34670) 41-462    e-mail: GolubkovaEV@admbel.ru

апрапрапрапр

Ответственные за ведение данного раздела: Отдел развития предпринимательства управления природопользования, сельского хозяйства и развития предпринимательства